Yeni Gelişme
Anayasa Mahkemesi’nin (“AYM”), 16 Temmuz 2026 tarihli ve E. 2026/23, K. 2026/162 sayılı kararı (“Karar”), 6 Kasım 2026 tarihli ve 33422 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanmıştır. AYM, Karar ile 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (“TMK”) önalım hakkının kullanılmasında rayiç bedelin esas alınmasını öngören 734. maddesinin ikinci fıkrasını ve bu düzenlemenin daha önce açılmış davalara da uygulanmasına ilişkin geçici 1. maddesinin ikinci fıkrasını iptal etmiştir.
Karar Öncesi Durum
TMK uyarınca, paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde diğer paydaşlar önalım haklarını kullanabilmektedir. Alıcıya karşı dava açılarak kullanılan bu hak kapsamında, 24 Aralık 2025 tarihli ve 7571 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik öncesinde, önalım hakkı sahibinin satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini yatırması gerekmekteydi.
7571 sayılı Kanun ile TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrası değiştirilerek satış bedeli yerine hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenecek rayiç bedelin esas alınması öngörülmüştür. Düzenleme uyarınca, önalım hakkı sahibinin rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere belirlenen yere kesin süre içinde nakden yatırması gerekmektedir. Bu yükümlülüğün yerine getirilmemesi hâlinde payın hak sahibi adına tesciline karar verilememektedir. Yatırılan bedel hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenmektedir. TMK’ya eklenen geçici 1. maddenin ikinci fıkrası ile bu değişikliklerin yürürlük tarihinden önce açılmış davalara da uygulanması düzenlenmiştir.
Karar Ne Diyor
AYM, önalım hakkının, satış sözleşmesinin koşulları korunarak önalım hakkı sahibinin üçüncü kişi alıcının yerine geçmesi esasına dayandığını belirtmiştir. Bu kapsamda AYM, tarafların serbest iradeleriyle kararlaştırdıkları satış bedeli yerine mahkemece belirlenecek rayiç bedelin esas alınmasının satış ilişkisinin koşullarını değiştirdiğini ve tarafların iradelerini ortadan kaldırdığını değerlendirmiştir. AYM ayrıca, satış bedelinin esas alınmasını Anayasa’ya uygun bulduğu 8 Kasım 2023 tarihli ve E. 2023/77, K. 2023/190 sayılı kararına atıfta bulunmuştur.
AYM’ye göre, alıcının ödediği satış bedelinden farklı bir bedelin kendisine ödenmesi, alıcının haksız kazanç elde etmesine veya zarara uğramasına yol açabilmektedir. Önalım hakkı sahibi de ödeyeceği bedelin ne olacağı hususunda hukuken belirsiz bir konuma sokulmaktadır. AYM, bu nedenle tarafların menfaatleri arasında adil bir denge kurulamadığını ve düzenlemenin devletin mülkiyet hakkından kaynaklanan pozitif yükümlülükleriyle bağdaşmadığını belirtmiştir.
Bu gerekçelerle AYM, TMK’nın 734. maddesinin ikinci fıkrasının birinci cümlesinde yer alan “rayiç bedeli” ibaresini Anayasa’nın 5. ve 35. maddelerine aykırı bularak oyçokluğuyla iptal etmiştir. Söz konusu iptal nedeniyle uygulanma imkânı kalmayan ikinci fıkranın kalan kısmı ile geçici 1. maddenin ikinci fıkrası da 6216 sayılı Kanun’un 43. maddesinin dördüncü fıkrası uyarınca oybirliğiyle iptal edilmiştir.
Sonuç
Karar ile önalım hakkının kullanılmasında rayiç bedelin esas alınmasına ilişkin düzenlemenin yanı sıra bedelin yatırılması, nemalandırılması ve değişikliklerin daha önce açılmış davalara uygulanmasına ilişkin hükümler de iptal edilmiştir. AYM, iptal nedeniyle doğacak hukuki boşluğu kamu yararını ihlal edici nitelikte görerek iptal hükümlerinin Resmî Gazete’de yayımlanmasından itibaren dokuz ay sonra, 6 Ağustos 2027 tarihinde yürürlüğe girmesine karar vermiştir. Yürürlüğün durdurulması talepleri ise reddedilmiştir.
Bu kapsamda, rayiç bedel esası ve bu esasın daha önce açılmış davalara uygulanmasına ilişkin hüküm 6 Ağustos 2027 tarihine kadar uygulanmaya devam edecektir. Bu tarihe kadar yeni bir kanuni düzenleme yapılmaması hâlinde 734. maddenin ikinci fıkrası bütünüyle yürürlükten kalkacak; önceki satış bedeli düzenlemesi ise kendiliğinden yeniden yürürlüğe girmeyecektir. İptal, önalım hakkının kendisini ortadan kaldırmamaktadır. Bu nedenle, önalım davalarında bedelin belirlenmesi ve yatırılması bakımından söz konusu süre içinde yapılacak kanuni düzenlemenin takip edilmesi önem arz etmektedir.
